2.5 房地产市场未来十年堪忧

2022年刚刚开始，我们就看到了很多跟房地产相关的负面新闻。当然了，去年年底就闹得很凶，什么呢？就是恒大爆雷。那其实除了恒大房地产商之外，其实还有很多其他的房地产商也在陆续爆雷。为什么他们能爆雷？因为市场不景气。如果他们的销售很好，产业仍景气的话，那么他们就不会爆雷。

2022年刚开始，就有一场危机在蔓延，什么呢？就是有20万人断供。断供潮来了，四大行起诉20万断供者。其实你细细一想就明白了，20万断供者被起诉的只是20万，还有没有被起诉的呢？还有即将断供的呢？其实这方面的数据已经非常非常地吓人了。我们从各个角度都能够得出很多对于房地产市场悲观的结论。

这个2021年，全国大约有169万套房子在阿里平台上开卖法拍，全年同比增长30%以上。这个法拍房里有相当一部分，其实就是银行在处理断供的房子，这是相当一部分。所以呢，这次断供潮啊，其实来的是来势汹汹啊。可以说啊，保守估计，全国至少有百万户处于断供的这个状态，那就更多正在断供的路上，这就非常可怕了。

而且断供之后，最可怕的地方在于说，中国的银行给房贷者提供的贷款合同条约是非常不一样的。比如说你在国外啊，比如说你在美国，你去买房向银行贷款，你可以把房子作为抵押物交给银行。到时候呢，如果你连本息还不上的话，本息还不上的话怎么办呢？你就把房子交给银行，银行处理就完了，因为那是抵押物嘛。当初你这个贷款的时候，房产的价格肯定是高于你贷款金额相当大一部分，所以呢那个叫抵押物。既然是抵押物，你还不上钱的时候，银行就把房子扣下了，它处理掉就完了。

但是在中国啊，不太一样。在中国不太一样，这些细节呢，在这么多年房地产价格上涨的过程当中，被绝大多数民众给忽略了。首先是这样的，你那个房产在银行手里只是抵押物。当你的这个房款还不上的时候，银行会从你的欠款以及利息的总和当中，减去当时他们处理的房价，剩下的部分，剩下的部分你依然要还。也就是说，国外的房贷和国内的房贷不一样的地方在于说，国外的房贷，大方向银行多少也承担一些责任，但是国内的放贷方银行是坚决不承担任何责任的。

所以如果你断供了，你不要以为你把房子交给银行就完了。银行把你的房子处理掉之后，当然肯定是折价处理的嘛，远不如你当初买的那个价格嘛。你的本息加起来，扣除处理掉的房价，剩下的部分还是欠款，还是欠款，你还是要还这些钱的，什么时候还完什么时候算数。

有一点啊是这样子的，就是所谓的等额本息还款这些词呢，都莫名其妙的。你在中国向银行贷款买了房子，前几年你还的其实都是利息，本金没还的。当然了，你还掉那个钱叫本金还是叫利息，这中间是有差别的。比如说你借了20万，利息到最终也有差不多19万，总计39万，你还了19万。如果你还了19万被称为本金的话，从法律上来看了不起你没有付利息嘛，你本金只差1万了嘛，所以银行不会把你先还的部分叫做本金的，肯定叫利息的。

所以到最后是这样的，你是还了利息，但是呢你的本金没有还，所以呢从法律角度你还是要继续还钱，这就比较吓人了。所以不了解的同学，可以最近到网上去搜一搜看一看，在北京的附近有些叫燕郊的地方，那里面已经老早就出现了断供潮了。那里的业主们呢，也在网上写了一些自己断供之后所面临的处境，大家不妨看一看，了解一下具体的情况。

当然了，这些事情呢，20年前就是可以预见的。只不过在那个过程当中，房价一直在涨，乃至于绝大多数人根本就不在乎这个东西，理解吧？觉得说反正我先赚钱再说，或者是再不买就晚了，等等等等。可实际上呢，在过去的20年里，一直是租房比买房更划算的，怎么说都没有用。

所以呢，我们群里面要是有些同学最近有购房的这个想法的话，希望你认真考虑。其实呢，购房可能在未来的20、30年里都不是一个好的选择。实际上在过去的20、30年里也不见得是好的选择，只不过是人们不那么认为罢了，理解吧？当然还有很多人为这个房地产市场摇旗呐喊，非常非常的多。

但是呢，你是要为自己的钱负责的人，你的生活只有你自己负责。那些经济学家们对吧，说说也就算了，你按他们的做了，他们也不会为你的行为买单，对吧？你也不应该让人家为你的行为买单，是这样子吧？所以要买房的同学一定要注意了，因为它是涉及你一生最重要的投资决策之一。

除此之外呢，还需要考虑的一些因素，当然了，大家都知道最近的一年人们在讨论中国的出生率在断崖式的下降。到了今年，一个数据出现了，2021年全国新出生人口才48万，是已经快到了这个负增长的边缘了。这个人口断崖式下降带来的影响是什么呢？带来影响就是再过10年8年，都不用20年30年，市场上就更少的人买房了。这不是意愿不意愿的问题，就人口不够嘛，这就很惊人了。

所以呢，你现在买进来的房，10年后砸到手里是很正常的，就好像10年前买的房，10年后的今天砸到手里一样。其实应该更严重，为什么呢？有另外一组数据值得你重视，中国一户数量超过1.25亿一人户。这什么意思啊？新一代的年轻人呢，结婚率也在下降，他不结婚了，他独居。这个时候啊，面临下一个大的问题啊，目前市场上绝大多数的户型在将来是卖不出去的，没有人住那么大的房子，你一个人住那么大房子干什么呀，对吧？这就惊人了。

所以呢，目前啊，中国的房地产市场不仅是没有增量市场，存量市场也堪忧。当然还有很多很多很多很多其他的原因啊。一生当中的重大投资决策没有多少个，买房就是其中一个。如果你在这件事情上不足够慎重的话，那么你未来的生活会受到很大很大的影响，绝大多数普通人都是如此，一套房可能就是所有资产的绝大部分，是这样吧？

所以在这方面呢，一定要慎重考虑。尤其是哈，我们群里有一些早已为人父母的家长，对年轻人的期许如果还是错误的话，也是相当困难的事情。好，今天就分享到这里，谢谢大家。优优独播剧场——YoYo Television Series Exclusive。