2.4 关于房产讨论的补充

天两天给大家讲了一个话题，不要再逼年轻人买房了。我有几点要补充，第一个是，既然我所说的内容可能看起来有所争议，那我可能就需要再多补充几条论据。第二点是什么呢？第二点是我要先讲的，然后先讲第二点，再讲第一点。先讲的是什么呢？大家要搞清楚，我给出的不是命令，我给出的只是建议。这个命令和建议是不一样的，作为朋友没有办法给朋友下命令，作为领导也许有可能，有的时候你是老师，那学生就误以为你下的是命令，即便你说是建议。所以我说，建议不要再逼年轻人买房了，你非要买你就买，你非要逼自己孩子买你就逼。因为当我们相互讨论问题的时候，请大家务必知道这样一点，叫以理服己，不是以理服人。就是我们讲道理，是为了让自己的决策更为清楚，让自己的决策更为接近正确。所以呢，我们讲道理的目标首先要搞清楚，首先是以理服己，再说是否是以理服人。以理服人很不容易的。

所以呢，准确的来讲，我并没有想要塞给你一个结论。其实呢，更为关键的是，我可能拿出了一堆的论据，根据这些论据，对啊，你自己会得到适合你自己的结论。也就是说，在那天我跟大家分享我的观点的时候，我在意的并不是说服你，我在意的是我拿出的根据是否足够的合理。我相信任何有正常推理能力的人，依据那些根据，会得到一些正确的结论。因为从正确的根据得到正确的结论，这个过程其实非常的简单，几乎所有人都做得到。好了，那我就接下来给大家补充一些论据，扩充一些论据。

第一个是什么呢？那天我们提到，房产的售租比在很多地方已经超过100了，是这样子。我们说超过50就很荒唐，为什么呢？因为中国的房产使用权是70年的，那超过100，这不有病了吗？对，那我给你补充关于这个论据的补充。其实呢，你可能没想到，或者是你可能不在意，当你拿到新房的时候，你的使用权限剩下的已经不到70年了。那70年指的是从政府把地卖出去开始算的，如果说一卖出去就开始建房，建了两年建完，OK，那就剩68年了。所以在中国，没有人能拿得到70年使用权的新房。对啊，有的时候是60年，为什么？那个地被房地产商囤了10年。有的时候是50年，那如果是二手房呢？二手房就更低了，因为他拿到的是60年，自己又住了10年，对啊，那就50年。而住了20年的，那就是40年，是这样子吧？所以呢，在中国，你购置的房产最长理论使用期限是70年，但是呢，没有人拿得到。

这一点呢，不能忽略的是这样吧。有一些人有这样的想法，说你看我贷款买房的时候，相当于三倍的杠杆，因为我首付只首付三分之一嘛。那把这个贷款买房支付首付三分之一，认为是自己获取了杠杆，这个想法其实是百分之百错的啊，非常奇葩的。那不是杠杆，杠杆不是这么理解的，真的要搞清楚。当且仅当房价很低，乃至于未来二三十年房价必然大幅度上涨的时候，支付三分之一的首付，这个行为看起来像是杠杆。我告诉你啊，从另外一个角度，当房价已经到头了，或者快要到头的时候，那不是杠杆啊，那是绞架，你知道吗？那不是杠杆，那是绞架。为什么呢？因为房价只要跌个百分之十五，你的首付就直接清零了。跌百分之二十，你的首付就已经爆仓了，你想没想过啊？为什么跌百分之十五啊？直接就清零啊？是这样子的，当你使用了所谓你以为的杠杆，交了首付的时候，你已经把你的房价固定到三十年后了，是吧？与此同时，未来的三十年，未来的三十年你要支付利息的，所以你总计本息是相当于两套房的钱的，是吧？所以你的成本是房价乘以二。房价跌了百分之十五，你交了百分之三十首付，是不是彻底没了？房价是跌了百分之二十，你就彻底爆仓了嘛。那房价有没有跌过百分之二十啊？有啊，二零一九、二零二零都有过。当房价跌到百分之二十的时候，市场上所有那些交了首付贷款买房的人，其实等于事实上已经爆仓了，你知道吗？很吓人的。

所以你看啊，如果房价未来长期上涨，那可能看起来像杠杆，它不是杠杆，它看起来像杠杆。但是长期来看，房价不涨或者是跌，那就是绞架耶，理解吧？那是杠杆？你开玩笑，你知道吗？这一点上再继续补充，这一点上再必须补充什么呢？你真的不要误以为，银行给你的住房贷款、购房贷款利率仅有百分之五不到，看起来好低的，其实真的不是的。它只是把大量的利息，比如说另外两个点、另外三个点的利息，包装成各种各样的手续费。你就是被用词给迷惑了，你知道吗？大家还记得吗？信用卡的利率很高的，但是呢，说出来却不高。为啥？银行在发信用卡的时候就用过这招，就把大量的利息包装成手续费，所以才有那么多人误以为利息不高，理解吧？所以呢，这百分之五左右的利息啊，其实远远不止的，可能是七，可能是八，理解吗？你有各种各样的手续费的，而且还很头绪，太可怕了，你不知道而已。你说你对钱这个东西啊，没有很认真的考虑，理解吧？

你再想想看哈，就是贷款买房的可怕之处在于，说你被每年持续盘剥百分之五左右的利息或者抽水，还要连续二三十年的情况下，你的房价被提前三十年固定了下来。那么如果后面房价必跌的话，你怎么办？这时候你就可怕了，这哪里，你知道吗？你的工资会随着房价下跌而下降的。为啥呢？如果房产大幅度下跌，就说明整体经济状况必然产生了问题，就是薪水都会普遍下降的。好了，但这个时候你的房价被固定了，为什么呢？你签合同了。于是呢，你不仅会失去房产，如果你支付不起这个利息的话，并且呢，就算把房产卖掉，你会发现说，你还是欠银行的钱，并且欠那个钱是带利息的钱，就是你要额外背负带有利息的债务。这两年已经陆续开始出现这种新闻，有人想把自己的房子送出去，一分钱不要送出去。就你听着说，这个有病吧？他没有病啊，因为送出去意味着说把债务也送出去了嘛。我还看到一些讨论啊，说他用了杠杆可以快进快出，那不就完了吗？这个是比较天真的想法。

请大家务必了解，房产呢，是个流动性很差的资产。它不像哈，你买了股票，你可以卖出其中的一部分，你买了比特币，你可以卖出1%。房产首先你做不到这点，它是整进整出，是这样子吧？更为重要是什么呢？房价越高的时候，它的流动性越差，房价越高的时候，它的流动性越差。所以呢，房产作为投资标的，逃顶难度是巨高的。好了，这是第二点啊，这是关于人们对贷款买房误以为那是三倍杠杆的解释。这是个误解，首先它只是看起来像杠杆，但有的时候呢，干脆就是绞架。另外呢，利息其实比你想象的高很多，因为有些利息被包装成手续费。未来30年如果收入支撑不起房贷，就会非常的惨。更为关键的是，房产流动性其实非常差，根本就没有办法做到快进快出。为什么呢？因为房价越高流动性越差，逃顶难度无限大，理解吧？

还有一个重点是什么呢？你如果把房产理解为投资标的，那你就不要误会另外一个成本不存在。就当我们说啊，这个房产的年化收益率没有多高，只不过是12.49%，12.5%不到的时候，其实这里面漏算了一个数据的是什么呢？就是这里面还有个东西没有扣掉，房产是有维护费用的，房产是有维护费用的。经久失修，那你房产就不值钱嘛。这里面就涉及到另外一个问题了，就是中国的房屋质量是什么样的，大家心里没点数吗？对吧？如果你真的不知道哈，中国的房屋质量是什么样的，你到大街上看看20年前的房子你就知道了，就房屋质量非常差，根本就没照着50年、100年修。你要是有几个搞建筑的朋友，你就明白了中国是什么情况。你要有几个搞装修的朋友，你就明白了中国是什么情况。

我跟你讲一条啊，你在毛坯房装修的过程当中，你要布线，那布线的时候呢，你要用PVC管，那种塑料质管把各种线装进去啊，防腐嘛，防虫咬等等等等。好了，这个PVC管啊，理论上来讲，它的使用年限应该超过100年才对，否则它不应该在市场上卖，在国外是这样的啊。在中国呢，因为房产的使用期限是70年，所以它低一点也无所谓啊。好了，但是我可以告诉你，是在中国市场上，是这样，这种PVC管连两年的使用期限的商品都有。两年啊，你听了都匪夷所思，你知道吧？但你知道那两年的话，它卖的很便宜嘛，价格是正常使用年限的这个价格的也说几分之一。这个就是哈，影响中国房产质量的一些小的因素，我没有夸张，我没有夸张，公开场合不好意思讲而已。

对啊，我呢是常年租房，过去的20年我一直在租房。对啊，我经常想，就这房子，就这质量，幸亏我是租的，我要是买的，我都得气死，你知道吗？这新房租给我，才住了5年，然后墙皮就掉了，下点雨就漏了，这啥呀？上千万的房子，过千万的房子，对不对？所以房产质量是很大的问题。而房产质量差呢，就会增加房产的维护成本。就算房产质量很好，它也有维护成本。所以呢，那12.49%里面哈，显然并没有计算维护成本，这一点是需要补充的。

再往下补充一点是什么呢？政策影响。在中国进行投资，别说房产了，其他投资也是一样的，政策因素哈是不得不认真考虑的因素。最近的两年，房产投资者很难受，为啥呢？政策突然改了，改什么呢？银行不再给二手房购置者提供贷款。这对想出售房产的人哈是一大的打击的。为什么呢？你当初呢，贷款买了新房，住了三年五年，你变成二手房了，哪怕住一个月它也是二手房。现在呢，你想找接盘侠，这个接盘侠必须有能力支付全款。刚才我们就说过哈，这个房产的流动性本来就很差，房价越高流动性越差，再加上这么一条，这个房产的流动性哈就几近于零了。这就是为什么哈，目前哈，你看到的房价，二手房价，绝大多数都是有市无价的真实原因。

这还不算，最近呢，经常广深行陆续哈也在开始做什么事情呢？二手房要使用指导价销售了。你想卖多少钱不行，市场收多少钱不行，它有个政府指导价。这什么意思啊？你要是买了房，你就老老实实用着吧，或者说难听点，被套住了，你就老老实实被套着吧。所以政策因素呢，真的应该认真考虑，它不是你想象的那样可以随意开玩笑的，也不是你所想象的那样可以随意转圜控制的。

第五个要补充的是什么？房产市场的供需关系早就发生了巨大的变化。在2018年的时候哈，有一个特别重要的报告，我不知道大家有没有注意到，叫《中国住房存量测算》，副标题是《过剩还是短缺》。这是2018年的数据，这是从1978年临近改革开放开始计算，到2018年，总计40年间，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，涨了将近20倍，对吧？城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，大幅度的改善。但下面啊，有一个数据叫城镇住房套数，从约3100万套增至3.1亿套，套户比从0.8增至1.09。套户比从0.8增至1.09，这什么意思啊？在之前呢，有些人没有房子，有些户没有房子，所以住在两家，所以套户比，房屋有多少套，家庭有多少户，就是城镇的住房套户比，当时是0.8，现在已经增至1.09，就差不多1.1了。

这个套户比是今天我们提到的另外一个论据。从国际上来看，当前美国、日本分别是1.15和1.16，就是套户比。如果对比日本和美国呢，我们还有增长空间。德国呢为1.02，英国呢为1.03，而我们的是1.09，接近1.1。这表明什么呀？这表明整体上来看，中国的住房供给总量已达平衡。我再重复一遍啊，从套户比、从城镇人口、城镇的这个住房套户比计算的话，我们1.1接近1.1，1.09嘛，表明中国城镇住房供给总量已经到达平衡。这是什么时候啊？这是2018年，2018年不是2021年，不是2020年，不是2019，是2018年，套户比已达平衡。过去的三年里，难道就没有新建的住房了吗？所以呢，这个套户比早就超过了1.1。所以呢，目前来看啊，到了2021年的话，我们不用知道新的数据，大概想也是，就中国的城镇房产套户比已经远超地球上所有的国家，它已经早就过了平衡线了，理解了吧？所以呢，现在还有很多人买不起房，注意啊，不是没有房，是买不起房，不是房产供应量不够，而是人们的收入无法支撑住房的房价，这还不说明问题吗？

你看，其实还有很多要补充的是吧？最后，最后给大家补充一个最为重要的论据，就是你们，你们跟外面的人是不一样的。为什么呢？因为你们的资金，你们的资本是有机会成本的。外面的人是赚不着钱，连房价都跑不赢的，你们不一样。你们是谁啊？你们是有定投策略的人，并且呢，你们已经有定投标的了。所以你的钱用在这儿，就不能用在那儿，用在那儿就不能用在这儿。请问你的机会成本是多少？其实呢，就算不是你们，大概你看，我到新东方教书是2000年的事情，2001年我来北京，我是我们同事当中几乎唯一一个坚决不买房的人。当时呢，我算了一笔账，我算了一笔账，就是特别的，就是这一套房哈，当时还不贵，了一套房可能是这个500万、600万，对吧？我租房子呢，大概需要7000、8000一个月，一年下来呢，10万不到，我租10年呢，那就是100万，对吧？OK，然后我现在呢，买房呢要交五六百万，这中间差，这中间呢差个四五百万吧。他们说房价还会上涨，我就在想啊，我拿着这400万、500万，未来10年，我赚的钱能不到400万、500万吗？怎么算，哪怕我就买个指数，好像也不差吧，更何况我是我。所以我不信我跑不赢房价的。

当然了，事实证明我确实跑赢房价，这不用说了。但是呢，我举这个例子，不是说让你效仿我，而是说，你要考虑你自己的赚钱能力的。如果你的赚钱能力能够跑赢房价的话，你为什么要让银行拿走你的其中赚钱能力的相当大一部分，持续拿走呢？好了，注意啊，我以上补充了六点，每一点都稍微展开了一些。其中一些点呢，是对之前那堂分享当中的论据的补充，对啊，也有一些新的论据。

好了，注意啊注意，我再次重申，我不是想影响你的决策，虽然我知道你的决策肯定会多少受到影响，但那不是因为李笑来给了你结论，而是说，我把论据全都摆给你，作为有正常推理能力的人，你自己会得到应得的结论。所以再次重申啊，刚刚我们讲道理的时候，更多的是为了以理服己，而不是所谓的以理服人。以理服人永远是第二步，第一步是以理服己。某种意义上来看啊，7月12号的那节课和今天的补充啊，是非常生动的逻辑课，非常非常生动的逻辑课。就是逻辑这个东西真的很简单，没有大家以为的那么难，但是考虑充分、考虑全面、考虑深入、不遗漏、不偏颇的结论，就是件特别特别难的事情。

所以呢，这两节课内容呢，你稍微整理一下啊，把你的逻辑分支搞清楚，仔细考虑这些论据是哪找来的，仔细考虑这些论据为什么摆在这里，对你的逻辑训练是有极大帮助的。所以还是那句话，这个逻辑这个东西虽然简单，但不容易，它是一辈子的修行。逻辑搞不好，你什么都干不好，对于生活当中最基本的决策，你都会稀里糊涂的做出一个可怕的决策。所以呢，这两节课哈，真的很重要，很重要，帮你解决了很大很大很大的问题，而且不只是解决了你的问题，还是你家庭的问题，甚至你后代的问题。谢谢大家。优优独播剧场——YoYo Television Series Exclusive。