2.3 不要再逼年轻人买房了¶
今天要跟大家说的是什么呢？就是在未来的30年里，在未来的30年里，年轻人只要买房就会把一辈子过穷。如果是贷款买房，那就是万劫不复。在未来的30年里，我再重复一遍，年轻人只要买房，这一生就过不好。如果是贷款买房，那就肯定是万劫不复。
先说一个数据给大家。经过测算，从2017年到2021年，这差不多就是14年、两辈子的时间里，这个房地产行业的投资回报率，如果真的把房产当做这个投资来看的话，对平民百姓来讲，这个投资回报率究竟有多高呢？我们仅算北京的商品房市场的话，大概是12.49%。基本上全国范围内来看的话，北京的商品房的增值幅度是全国最高的，这个京上广深杭，除了北京之外，后面上广深杭究竟有多高，暂时呢我没找到数据，但是呢应该跟这个差不多，也不会比它高，不大可能比它高。
那你要知道哈，在14年间哈，年化复合回报率12.49%，这其实呢并不是一个很好的投资回报。15%以下在巴菲特眼里是不及格的，15%以下在巴菲特眼里是不及格的。所以呢，如果哈你竟然有能力、有资格去买巴菲特的股票的话，在过去的14年里，嗯，你的投资回报率应该比12.49%多至少一倍。
大家要知道哈，即便是我们把时间拉长，从房价极低的90年代开始算起，算到现在30年的时间里啊，全国范围内所有的房地产增幅加起来，也没有超过年化复合15%，没有的。所以呢，长期来看的话呢哈，这个房地产的投资回报率事实上并不高，就算高的时候，它也顶大就是个合格线15%，超过15%的可能性是非常非常小的，放长时间去看的话。所以呢，历史上从来就不是一个特别好的投资回报的投资标的，这是第一个数据哈。
当然了这个房地产的这个呃增值幅度啊，超过7%以上很多，使得这社会上绝大多数人没有办法跑赢房地产。再者说了，连续30年啊，有稳定的7%以上的投资回报，虽然在巴菲特眼里不合格，但是在普通人眼里还是很厉害的。因为你根本就没有办法去找到一个工作，每年给你涨10%的工资，这么可能吗，对吧？所以呢啊，老百姓就留下来个印象，就是房地产价格啊涨啊涨，不停地涨，再不来就来不及了。但这是幻觉，为什么呢？下一条就是这个房地产价格是不可能无限上涨的，它总有顶峰。
但是房产这个东西啊，它不是企业，它不是一个可以无限增长的、无限成长的、长期持续成长的这个投资标的。也许它会增值，但是呢它没有成长，所以呢它终将达到它的价格的天花板。那从改革开放开始到现在啊，40多年间，然后呢从房产商业化彻底全面铺开啊，30多年间啊，房地产的价格呢一直啊，虽然并不高，没有达到巴菲特的及格线15%，但是以接近它的速度年化复合增长，一直以来远远超过、远远超过银行利息加通胀率。
于是呢，它在以这样的速度增长。因为房产的价格呢，嗯，是有天花板的，它照这样的速度已经涨了30年、40年。那我再问你，在未来的30年里，它还会以这样的速度增长吗？如果它还会以这样的速度增长，那会出现什么情况呢？所以呢，第二条我们已经说清楚了啊，就是房产价格是有天花板的，你回答不了刚才那个问题的。
好了，现在第三条，就再往下涨下去会出现什么情况？房产价格上涨，那租金价格也会上涨，对吧？你买房了然后呢要交钱，你租房呢还是要交钱，对吧？在我们讲啊房屋的售租比之前，我们先讲另外一个数据叫什么呢？叫房租收入比。就在北京这样的城市呢，已经到达什么程度了呢？就是一个人的收入，30%要去交房租。房租收入比现在已经高达30%，对吧？
即便是哈，在全国一些哈，就是房价极低的地方，像长沙这样的地方，房租收入比也没有低于20%。这实际上是非常非常高的，高到什么程度呢？如果30%的话，已经是很难承受了的。房租收入比30%是什么意思呢？就是你月收入一万块的话，对吧？那么你可能要交，比如说1500元的税，比如啊，那还剩下8500，8500的30%，你得用2500左右去住房，对吧？
那大家算一算哈，就是你没剩下多少了，还要吃饭，还要交通。实际上哈，你在这个北京这样的地方，3000块钱其实你都没有租到房子，你可能只是租到了一张床。所以呢，其实今天社会上的绝大多数人生活很辛苦的核心原因是什么？就是因为多年的房价上涨，造成了房租收入比非常高。
并且呢，这个数字是浮动的，就是什么呢？你的房子越大，那个比例会稍微下降一点；你房子越小，那个比例会越高。就是越小的房子租的越贵，因为底层的需求更大；你去租很大的房子，反倒相对是便宜的，对吧？但是绝大多数人，绝大多数年轻人，是没有能力租很大的房子的。所以呢，他们的房租收入比已经有一部分高达40%到45%，已经到达了彻底无法接受的状态。
所以从这个数字望过去啊，就是经过过去的30年、40年的房价远超通胀率加上利率、社会普遍利率的这个总和之后，虽然以巴菲特的眼光是不及格的，但是它已经涨到了接近天花板的地步。再往下涨下去，没人买得起房，没有人租得起房，那这市场没有能力支撑了，没有能力被支撑了，对吧？那会出现什么情况啊？那就会出现所谓的崩盘嘛，对吧？
市场上已经没有足够多的人，有足够多的收入，别说买房，连租房都租不起。那这样的时候，它就没有办法持续下去，那房价就一定会跌的。只要它开始跌，就会跌到不可想象的地步。所以呢，我们没有办法预测房价什么时候到顶，什么时候开始崩盘，这是没有办法预测的。你不能说明年就崩盘了，后年就崩盘了，现在就要崩盘了，不知道。
但是呢，从数据上来看，它是早晚的事了，对吧？所以，在放眼未来30年，为什么说30年呢？就是因为绝大多数人买房是需要贷款的，绝大多数人贷款买房的期限一般都是30年。所以呢，你每天要去参照市场上告诉你贷款明年怎么样、后年怎么样，其实你做的是一个长期的决策，却以眼前的判断做了依据。你想想看那些现在买房的人有多惨，那可是30年啊，未来的30年啊。
然后呢，第四点呢，我们就要讲到什么呢？就是我们反复提到过的，就是房屋的这个售租比。就房产的售租比，它就是售价和房租的比例。那现在呢，在京上广深杭一线城市、人口多的地方，已经出现了什么情况呢？很多的房产的售租比已经超过了一百。就是这个房屋售价和这个房子如果租出去收到租金的比例，超过了一百。
我给自己啊，在北京的五环外单独租了个房子做工作间。因为我个人的习惯是这样的啊，就是我喜欢，我必须有独处的空间这样的。然后呢，大概是290多平，接近300平。我这个小区呢，不算是特别特别高档的小区，在北京五环外，但也呢不算是低的，中高档吧。上个月的这个房产中介给我们的这个售出数据来看的话，每平价格大概是9.5万人民币左右。
所以呢，这个房子的售价大概在2800万多一点点，2800万。你知道我这个房子多少钱租下来的吗？我这房子是一个月2万租下来的，一年24万。所以我现在正在用做工作室的这个房子的售租比就是117。这什么意思？就是我租来用做工作室用的这个房产的售租比，目前情况是117。这就荒唐了，你知道吗？
你知道售租比达到多少其实就不可接受了吗？各个国家的水准不一样，在我们国家，超过70肯定是荒唐的，在我们国家超过70肯定是荒唐的。你想啊，你不要以为你买了个房产，那个房产就是你的了，它只有70年产权，这是我们国家特殊情况，它只有70年产权。所以如果这个售租比超过70就荒唐了，就是我凭什么要用100年的房租去租70年呢？
那我现在这个房子的房东就是这样的，实际上他以为他是房东，不是，他也是租客，你知道吗？但是呢，他比我还惨，怎么惨了？他用了117年的租金去租了70年，你觉得这事合理吗？合理吗？显然是不合理的，显然是不合理的。
所以理论上来看的话呢，我们看数据啊，我们刚才说了，我没有办法预测到底什么时候崩盘。但看数据的话呢，就这个售租比啊，超过50就已经很吓人了，对吧？超过70很荒唐啊，对吧？现在呢，居然超过100了，我这儿刚才算了117，人们还觉得没事，还在挤破脑门想买房产。这说明什么呀？这说明认知出错了。记住啊，在哪都一样，不管是不是投资世界里，只要你的认知出错了，你终将会因此付出惨重的代价。
而且呢，最可怕的是，有些惨重的代价付出了，你都不知道你已经付出了，你不难受的，没人告诉你的，非常可怕的一件事情。所以呢，嗯，其实呢，无论你在中国的哪一个城市啊，你通过报纸啊、通过这个房产中介的访谈啊，自己算一算，你都可以算得出来，你要购买的房产售租比大概是多少。记住啊，50以上就已经很难接受了，70以上绝对是荒唐，就是你为什么要用70年以上的租金去租70年的房子。
还有另外一个更为可怕的事实。刚才我们提到售租比，对吧？然后我就算了个117，对吧？其实呢，还有另外一个因素，就是什么呢？90%以上的人购房不是全款买房的，是贷款买的。如果你贷款买房，银行的精算会做到这样一件事情：无论你是还贷20年还是还贷30年，最终你将付出两套房的价格买到一套房。
就是银行的这个精算是非常厉害的，就所有的房贷都是一样的，到最后哈，它那个利息会非常接近本金。于是呢，反正你向银行贷款买房的话，永远只能是用两套房的价格买了一套房。两套房的钱，一半给了房地产商，一半给了银行，然后呢你手里拿了一套房。
所以呢，事实上对绝大多数人来说，因为绝大多数人都是贷款买房的，也就是说，对贷款买房的朋友们来讲，你的售租比还要乘以二。也就是说，我用来当做工作间的这个房子的房东，如果是贷款买的房的话，那意味着说，他这个房产的售租比将会高达234。这意味着说，他花了234年的钱租了70年的房子。他花了234年的钱租了70年的房子，平白多付出了两倍多的代价。
你想想看，这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事？你想想看，这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事？经过以上几个方面、几个数据的分析，我猜你会得到和我差不多的结论。然后呢，你就只能按照你的认知得到你的结论，然后呢，你就只能按照你自己得到的结论做出你的决策。
当然了这个是否购置房产这件事情呢，通常情况下，我不太愿意在公开场合给大家拿主意，因为这毕竟是大问题，这毕竟是大事情，这毕竟是全家的事情，这毕竟是30年的决策。我说了一大堆，最后那个很重要，这毕竟是30年的决策。我这一路看来，很多人呢都是这样的，就是他用过去30年的经验、他用过去30年的观察，去做未来30年的决策，这注定要输的。
尤其是当你面对一个有天花板的资产的时候，它肯定是有天花板的。当然了我们没有办法去预测一切的意外，比如说，假设我们的央行突然说我们也增发100万亿，对吧？突然货币大幅贬值，这时候房价突然涨了10倍，有没有可能啊？有的，我们不能抹杀这种可能性。但是呢，其实房产依然不是唯一可选的标的。那如果房产涨了10倍，那股市也涨了10倍你信不信？可能还不止呢。所以房产之外，总有值得持有的标的。
所以这一条算是补充，就是第六条了，就是房产之外，总有值得长期持有的投资标的，甚至他们可能没有房产那样明显的天花板，那样明显的、实在的天花板。价格有天花板，时间也有天花板，因为你看着12%、13%、15%的速度走下去，终将触碰到天花板，对吧？
所以呢，如果你很年轻，不要逼自己买房产，尤其不要逼自己贷款买房。租房挺好的，现在租房多便宜啊，对吧？随便租都是划算的，租的越大越划算。如果你是妻子，不要逼老公买房，那是把你老公一步一步推向深渊，你自己并不懂而已。如果你是丈母娘，别逼女婿买房，对吧？一个不良资产，不会给你的女儿带来真正意义上的安全感。你劝你女儿去找那些啊有上进心啊、长期持续努力的人，那样的好女婿才是优良资产，对吧？
你是女朋友，不要劝你男朋友、不要逼你男朋友买房，对吧？如果他不努力，如果他不进步，如果他不持续学习，买了房又怎么样呢？然后呢，你自己也要努力进步嘛，对吧？所以今天跟大家分享的哈，是我这段时间哈一直以来呃在琢磨，应该怎么说才能让大家真正明白的话题。
然后呢，在公开场合，大家看我在微博上什么的，从来不提房产，因为太过敏感了。呃，这里面还有很多很多其他因素，他不只是民间的因素，他也不只是经济因素，他当然也有些政治因素，对吧？所以呢，我很少公开提。但呢，这是在我们的付费课堂上，在付费课堂上，那我当然要讲值得大家付费的内容，对吧？
所以呢，嗯，我稍微整理了一下，呃，总计呢今天跟大家分享了六条哈。这六条呢，呃我重复一遍，希望大家哈认真地理解其中的每一条含义。就是首先呢，过去的这么多年里，房产的增值年化复合回报率实际上并不高，12.49%真的不高，在巴菲特眼里不及格。
第二条呢，就是你必须明白，房产这种资产价格是有天花板的，不可能无限制涨上去，对吧？第三条呢，如果无限制涨上去会怎么样呢？必然崩盘。为什么呢？你看啊，现在的房租收入比已经达到了30%，普遍有的地方甚至达到了45%，这是没有办法接受的。崩盘在即的理由就在这儿了，如果市场没有人可以支撑、没有钱可以支撑，那市场不崩盘干嘛呀？
第四条是，房产的售租比现在已经高得不像话了，对吧？理论上来讲，超过50就是很惊险的了，超过70在我们国家绝对是荒谬的了，但是现在竟然超过了100，还有很多人觉得没事。第五条呢是这样的，绝大多数人并没有意识到自己的房屋售租比可能更高，为什么呢？因为他是贷款买房的。所以呢，他是用两套房的钱买了一套房，所以售租比还要乘以二。
所以我现在正租来用作工作室的这个房子，对吧？售租比竟然高达234，这个所谓的房东用234年的钱租了70年的房。然后呢，最后的提醒就是，房产之外呢，总是有值得长期持有的标的。以上呢，作为大家的判断依据，我不保证有意外发生，我也不知道你有没有其他的理由可以纠结。但总而言之，我们会懂得一个道理，就是逻辑很重要，数据很重要，认知很重要，一切的重要决策都是来自于认知、逻辑和数据的差异。
好，今天呢就分享到这里，希望今天的内容对大家的生活格外的有用。感谢观看优优独播剧场——YoYo Television Series Exclusive。